はじめに｜住宅ローンは人それぞれ
住宅ローンは借入額、金利、月々返済額、返済年数と様々な要素を考える必要があり、唯一の正解はないと考えています。各家庭の家族構成、資産状況、価値観によって最適解が変わるものと捉えています。
この記事では我が家の住宅ローンの考え方について振り返っていきたいと思います。
最初に決めた前提条件｜頭金最小・運用資産は取り崩さない
住宅ローンを組むにあたり、運用している資産を取崩し住宅費に回す予定はありませんでした。
住宅購入の検討を始めてから、一旦追加投資をストップし、そこから一時的に現金比率を高め資金準備を進めました。基本スタンスは頭金最小、ローン借入で賄うことでした。
理由はシンプルで住宅ローンが低金利ということもありますが、そもそもローン金利より運用利回りの方が高いため頭金を入れるよりも借入額を最大化する方が合理的と考えていたためです。イメージは住宅ローンを支出というよりも、外部からの資金調達としてポジティブに捉えていました。
金利上昇リスクはどう織り込んだか｜2段階シミュレーションの考え方
調達した資金も金利が変動するため、金利上昇リスクを想定する必要がありました。
借入上限額や返済年数、融資可能な金利水準が見えてきたら、
- 返済開始後まもなく金利が上昇したらどうなるか
- 金利上昇が急加速したらどこまで上がるか
この2つのポイントで金利上昇時の月々支払いを厳しめにシミュレーションしました。特に最終的なターミナルレートと呼ばれる金利上昇時の最終地点を最悪シナリオとして想定、その場合でも余裕を持って支払いができるかを確認しておくことが金利上昇の過度な不安を避けられる方法だと考えています。
返済年数は35年が常識なのか？長期返済を選んだ理由
住宅ローンというと35年、と漠然と考えていましたが、住宅ローンの審査時に40年ローンなど35年以上のローンを組むことができると知りました。実際にローン支払いのシミュレーションをすると、返済変数の差は月々の支払額に与える影響が大きいことがわかります。
長期資産運用を前提としたライフプランを組むと人生の後半は複利効果による資産の拡大が見込まれることが想定できます。個人的には長期返済の方が若年期に使うことができるお金を保つことができると考え、35年に縛られずそれ以上の期間の返済プランを検討、選択しました。
シミュレーション結果をライフプランに落とし込み、何度も見直した
住宅ローンシミュレーションにより月々の支払い額がわかるため、その金額による支出と、金利上昇パターンをライフプランの中で何度も見直しました。
特にライフプラン上運用資金を確保できる時、まとまった現金が必要な時、などにおいて厳しい条件になっても余裕のある支払いが可能かを試行錯誤することは重要だと思います。
住宅ローン控除と教育費までの“時間”をどう使うか
住宅ローン控除も月割りで考えると大きな支えになります。控除のある期間は特に資産運用に注力していきいかに資産を拡大させていくかがFIRE達成に向けて勝負の期間と位置付けています。
投資による資産収入が育ってくるのが5年から10年後くらいの見込み、教育資金が大きく必要となる時期は10年以上先、それまでに住宅ローン控除の追い風にに乗って月々のキャッシュフローをより強固なものにしていくという算段です。
おわりに｜住宅ローンは家を買う話だけではなく、人生設計の一部と捉える
住宅ローンは目先の金利や変動・固定など気になることは色々ありますが、ライフプランの中にどう組み込んでいき豊かな人生にするかを決める一つの重要な要素です。特に支出の中では大きなウエイトを占めるため様々なリスクシナリオを想定し、家を買って終わりではなく、買ったあといかに返済をしていくかを考え続けていくことが必要になると思います。特に金利変動が見込まれる近年は。
今回の記事は住宅ローンシミュレーション、ライフプランへの落とし込みの中で考えた思考を整理していきました。気が向いたときに要素ごとの深掘りも考えてみようと思います。
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