インフレ時代に住宅ローンをどう評価すべきか

インフレが進むと「将来のお金の価値」はどう変わるか

インフレにより物の値段が上がり続けると相対的にお金の価値は下がり続けます。最近の物価の上がり方は緩やかというよりも物によっては急激に上がっている感じもあるのでいつまでも続くものではないと思いつつこういう流れが大なり小なり続くと将来のお金の価値はどんどん下がるのだろうなと思います。

特にコンビニのおにぎりが1個100円だったのが今は150円を超えているケースもあり身近な物の値段がこの1、2年で急に上がっていることを感じます。

インフレへの対策として日銀が利上げを徐々に進めていますが、マイナス金利解除から段階的に引き上げが行われつつも、利上げのペースは緩やかである印象です。この利上げが進んでいるとはいえ、依然として金利水準は1%以下と低い水準です。

急な利上げの可能性が低い場合、住宅ローンの負担感についても一方向に苦しくなるということではなく、上がる時期、期間の時間的な幅、あるいは上昇した後には低下する幅、など幅感覚を持って考える必要があると思います。

住宅ローンは借入額と金利によって返済額が決まりますが、変動金利の場合でも無制限に上下するわけではありません。

利上げ・利下げのサイクルや住宅ローン制度上の制約を踏まえると、返済額はある程度一定のレンジ内で推移する可能性が高いと考えることもできます。利上げ時は上限いくらくらい、利下げ時は元に戻る、といったイメージです。

長期の返済を前提とする以上、短期的な変動だけでのリスク評価をしない視点も重要になりそうです。

さて、インフレが続いた場合のシナリオとして、30年、40年という長期で見れば、将来の円の価値は現在よりも低下していくことになります。

仮にインフレが継続する場合、名目の返済額は変わらなくても、実質的な負担感は相対的に軽くなる可能性も考えられます。例えば月20万円支払う場合、今の20万円と20年後の20万円で円の価値が半分程度になっているとすると、実質的な負担額は半分、と捉えることもできると思います

もちろん利上げ・利下げのサイクルはあると思いますので一定負担額が上下することはあることは前提となりますが、住宅ローンの「コスト」を「時間軸とインフレ率を含めた支払い額」として捉える見方も一案と言えそうです。

インフレが一定程度続き、金利上昇が緩やかな範囲に収まるシナリオが成立する場合は、住宅ローンは実質的な負担が軽くなる可能性があると言えます。ただしそれは「前提条件が揃った場合」に限られ、
インフレや金利の行方次第では必ずしも有利とは言えません。

重要なことは、住宅ローンを「お得か損か」だけで判断するのではなく、自分がどの前提を考慮できているか、その前提に対してどのように捉えているかを自覚した上で選ぶことだと思います。

私はライフプランを組む上で、住宅ローンの支払いが増加し、とあるラインで一定になることをメインシナリオとして考えています。その場合インフレが今後緩やかに進み、定着することを前提としていますので、そこからの乖離が予想される場合は適宜ライフプランの見直しをしていこうと思っています。